Kira ilişkisi çoğu zaman yıllarca sorunsuz sürer; uyuşmazlık ise genellikle bir artış talebi, ödenmeyen kira ya da tahliye ihtiyacıyla başlar. Bu noktada atılacak ilk adımın doğru zamanda ve doğru biçimde atılması, sonraki tüm süreci belirler. Av. Bengü Kökten Hukuk ve Danışmanlık, Çatalca ofisinde hem kiraya veren hem kiracı tarafında danışmanlık ve dava takibi yürütür.
Hangi konularda destek verilir?
- Tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye
- Kira bedelinin tespiti davası
- Kira alacağı ve icra takibi
- Tahliye taahhütnamesi
- Depozito (güvence bedeli) iadesi
- Kira sözleşmesi hazırlama ve inceleme
- Ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları
- Zorunlu arabuluculuk süreci
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların büyük bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve sözleşmeye dayalı tahliye talepleri bu kapsamdadır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren kural olarak üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzatılabilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, tarafların ve avukatlarının imzaladığı anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğinde olur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava yolu açılır. İcra takibi yoluyla yapılan tahliye talepleri ise arabuluculuk şartına tabi değildir; hangi yolun daha uygun olduğu, elinizdeki belgelere göre değerlendirilir.
Tahliye sebepleri
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir düzen kurar; kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı hâlinde tahliye talep edebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
- Esaslı onarım veya yeniden inşa. Kiralananın kullanımını imkânsız kılan bir tadilatın zorunlu olması aranır.
- Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracının, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı taahhüde dayanılarak tahliye istenebilir.
- İki haklı ihtar. Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmuş olması.
- Yeni malikin ihtiyacı. Kiralananı sonradan edinen malik, ihtiyacı nedeniyle kanundaki süre ve bildirim şartlarına uyarak tahliye isteyebilir.
- On yıllık uzama süresinin dolması. Belirli koşullarda, uzama süresi sonunda kiraya veren sözleşmeye sebep göstermeden son verebilir.
Bu sebeplerin her biri için kanunda ayrı süreler öngörülmüştür. Örneğin ihtiyaç ve yeniden inşa sebebiyle açılacak davalarda, belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması veya bu süre içinde kiracıya dava açılacağının bildirilmesi gerekir. Sürenin kaçırılması, tahliye hakkının bir sonraki kira dönemine ertelenmesi sonucunu doğurabilir.
Kira bedelinin tespiti ve artış sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve her beş yılın sonunda ise kira bedeli; endeks değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
Kira tespiti davasında, davanın açıldığı tarih ile kiracıya yapılan yazılı bildirimin zamanı, yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirler. Bu nedenle artış talebinin yazılı olarak ve yeni dönemden önce iletilmesi önemlidir.
Kira alacağı ve icra takibi
Ödenmeyen kira bedelleri için genel haciz yoluyla veya kiralanan taşınmazların tahliyesine yönelik icra takibi başlatılabilir. Takibe itiraz edilmesi hâlinde itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gidilir. Kiracı açısından ise ödeme emrine süresinde itiraz edilmesi, ödemelerin belgelenmesi ve ödeme kayıtlarının saklanması belirleyicidir.
Belgeler: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, varsa tahliye taahhütnamesi, ihtarnameler ve tebligat evrakı görüşmeye getirilirse değerlendirme çok daha hızlı yapılır.
Kiracı tarafında sık sorunlar
Kiracılar en çok fahiş artış talepleri, depozitonun iade edilmemesi, sözleşmeye eklenen haksız şartlar ve hukuka uygun olmayan tahliye baskısıyla karşılaşır. Kanunun öngördüğü sebepler dışında kiracının tahliyeye zorlanması mümkün değildir; elektrik, su gibi hizmetlerin kesilmesi gibi fiilî baskılar da hukuka aykırıdır. Kiracı, kira bedelini ödemeye devam ederek ve gerekirse tespit davası açarak haklarını koruyabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalarda, alacak miktarından bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece’deki taşınmazlara ilişkin davalar Büyükçekmece Adliyesi’nde; Çatalca’daki taşınmazlara ilişkin davalar Çatalca Adliyesi’nde görülür. Arabuluculuk başvurusu da kural olarak aynı yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi yazılı değilse tahliye istenebilir mi?
Kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak sözleşmenin varlığı ve şartlarının ispatı zorlaşır; banka dekontları, tanık beyanları ve yazışmalar bu noktada önem kazanır.
Kira artışı ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirleyebilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Süre; tahliye sebebine, delillere ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İcra yoluyla tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı talepler, ihtiyaç sebebiyle açılan davalara göre genellikle daha kısa sürer.
Depozito ne zaman iade edilmelidir?
Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden ve kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiracıya karşı bir dava veya icra takibi başlatmamışsa güvence bedelini iade etmekle yükümlüdür. Bu konudaki süreler kanunda düzenlenmiştir.
Kira hukukuna ilişkin daha ayrıntılı bilgiler için aşağıdaki makalelere göz atabilir veya iletişim sayfasından görüşme talep edebilirsiniz.