Av. Bengü KöktenA- Kira Hukuku
Kira akdi bir tarafta kiraya verenin diğer tarafta ise kiracının bulunduğu, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını bırakmayı buna karşılık kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür.
Bu sözleşme yazılı veya sözlü olarak yapılabilecek bir sözleşmedir.
Sözleşmenin yazılı olması geçerlilik şartı olmasa da ispat bakımından özellikle tahliye davası açılırken bazı kolaylıklar sağlamaktadır.
Yine kira sözleşmesi süreli ya da süresiz olarak da yapılabilmektedir.
Beylikdüzü’nde kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira sözleşmesinin içeriğinin ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin doğru şekilde değerlendirilmesi önemlidir. Bu nedenle Beylikdüzü kira avukatı desteği, kiracı ve kiraya veren açısından hukuki sürecin değerlendirilmesine yardımcı olabilir.
Tahliye Sebepleri
Ev sahiplerinin “kiracımı nasıl çıkarabilirim” diye sormaları halinde, mülkiyet hakkının malike geniş hak ve yetkileri vermekle birlikte bunların, özellikle kira hukuku bakımından, sınırsız olmadığını belirtmekteyiz.
Tahliye sebepleri kanunla sınırlı sayıda sayılmıştır.
Beylikdüzü’nde kiracının tahliyesine ilişkin hukuki süreçlerde, hangi tahliye sebebinin mevcut olduğunun doğru şekilde belirlenmesi önem taşır. Beylikdüzü tahliye davası avukatı tarafından somut olayın değerlendirilmesi, doğru hukuki yolun belirlenmesi açısından önemlidir.
1- Borcun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
- Kira borcunun sözleşmede belirtilen zaman ve şekilde ödenmemesi
- Kira artışının zamanında ve olması gerektiği şekilde yapılmaması
- Aidat borçlarının ödenmemesi
Kira borcunun zamanında ödenmemesi en sık rastlanan tahliye sebeplerinden biridir. Kiracının borcu ödememesi nedeniyle açılacak tahliye davasında iki ayrı yargı mercii karşımıza çıkmaktadır.
Bu kapsamda Beylikdüzü kiracı avukatı veya Beylikdüzü ev sahibi avukatı tarafından kira borcunun durumu ve mevcut belgelerin değerlendirilmesi önemlidir.
A- İcra Hukuk Mahkemesinde Açılan Tahliye Davası
İcra hukuk mahkemeleri icra aşamasından sonra başvurulan bir mercii olup uygulamada pratik sonuçları olması nedeniyle oldukça tercih edilmektedir.
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı başlatılan “ilamsız tahliye takibi” şeklindeki icra takibi ile kiracıya icra dairesince “ödeme emri” gönderilip kiracının yasal süre içinde bu borcu ödememesi halinde başvurulan bir hukuk yoludur.
Bu yöntemin daha pratik olmasının sebebi;
- Arabuluculuk aşamasına gerek duyulmaması
- Sadece icra takibinin kesinleşmiş olmasına ve takip konusu borcun süresinde ödenip ödenmediğine bakılması
- Mahkemenin araştırma konusu hususlarının az olması
- Yargılamanın çoğunlukla tek ya da iki celsede bitmesi
nedeniyledir.
Ancak kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmekte ve yine kira sözleşmesindeki imzanın da kiracı tarafından açıkça inkar edilmemiş olması da bu yola başvurmak için aranan şartlardandır.
B- Sulh Hukuk Mahkemesinde Açılan Tahliye Davaları
- Sözlü kira akitlerinde
- İmzanın açıkça inkar edildiği yazılı kira sözleşmelerinde
- Kiranın ödenmemesi dışında kalan tüm tahliye sebeplerinde
- Kira ilişkisinin varlığının çekişmeli olduğu hallerde
Beylikdüzü’nde kira uyuşmazlıklarında görevli mahkemenin ve uygulanacak hukuki yolun doğru belirlenmesi önemlidir. Beylikdüzü kira hukuku avukatı tarafından somut olayın değerlendirilmesi, dava sürecinin doğru şekilde yürütülmesine yardımcı olabilir.
Borcun Ödenmemesi Dışındaki Tahliye Sebepleri
2- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin üst soy, eşi ve alt soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacının olduğu durumlarda açılan bir dava türüdür. İhtiyacın samimi ve zorunlu olması şarttır.
Böyle bir sebebe dayalı olarak açılan tahliye davaları kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Tabi bu süre içinde arabuluculuk başvurusu yapılması da yasal şartı karşılar.
Hali hazırda ekonomik sebeplerle de “ihtiyaç” sebebi gösterilerek daha fazla kira bedeli ile yeni kiracıya kiraya vermek adına bu tarz tahliye sebebine dayanıldığı görülmektedir.
İhtiyacın samimi ve zorunlu olduğu mahkemece araştırılmaktadır. Bu konuda oldukça kökleşmiş içtihatlar olup söz konusu Yargıtay kararları da dikkate alınarak sürecin takibi önemlidir.
Bu nedenle Beylikdüzü ihtiyaç nedeniyle tahliye davası avukatı desteği ile somut olayın ve mevcut belgelerin değerlendirilmesi önem taşır.
3- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Açılan Tahliye Davası
Kiralanan taşınmazın satılması halinde yeni malik, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Söz konusu mülkü edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı ihtar göndermeli ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra da tahliye davası açmalıdır. Ayrıca kira sözleşmesi bitim tarihinden itibaren de dava açabilir.
Beylikdüzü’nde taşınmazın yeni maliki tarafından tahliye davası açılması veya kiracının bu nedenle tahliye edilmek istenmesi halinde, Beylikdüzü tahliye davası avukatı tarafından sürecin değerlendirilmesi önemlidir.
4- İki Haklı İhtar Nedeniyle Açılan Tahliye Davası
Kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar gönderilmiş olması halinde kiraya veren tahliye davası açabilir.
İhtarların aynı kira yılı içinde ve muaccel hale gelen, yani vadesi gelen kira borçlarına ilişkin olması gerekir.
Tahliye davası ihtarların gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Bu tür uyuşmazlıklarda Beylikdüzü kira avukatı tarafından ihtarların tarihleri, kira borçları ve kira yılı birlikte değerlendirilmelidir.
5- Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın esaslı onarım, genişletme, yıkım veya yeniden inşa işlemleri nedeniyle kullanımının imkansız hale gelmesi durumunda kiraya veren tahliye davası açabilir.
Bu durumda yapılacak işlemlerin ciddi ve zorunlu nitelikte olması gerekir. Haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz.
Beylikdüzü’nde yeniden inşa, imar veya esaslı tadilat gerekçesiyle tahliye uyuşmazlığı yaşayan kiracı ve kiraya verenlerin, Beylikdüzü kira hukuku avukatı tarafından somut olay özelinde hukuki durumlarını değerlendirmeleri önemlidir.
6- Sözleşmenin Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle
Kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin sona erdiği gerekçesi ile kiracıyı tahliye edemez.
Ancak kanun, kiraya verene on yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır.
Buna göre kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren on yılın sonunda kiraya veren herhangi bir ihtiyaç, temerrüt veya başka bir tahliye gerekçesi sunmaksızın tahliye imkanına sahip olur.
Bunun için kiraya verenin sözleşmenin sona erdiği tarihten üç ay öncesinde kiracıya durumu bildiren yazılı ihtarname göndermesi yeterlidir. Aksi halde açılacak tahliye davasında on yıllık sürenin dolması, fesih bildiriminin süresinde ve usule uygun yapılması gibi yasal şartların varlığının tespiti halinde kiraya veren lehine ivedilikle kararlar verilmektedir.
Bu konuda Beylikdüzü ev sahibi avukatı veya Beylikdüzü kiracı avukatı desteğiyle kira sözleşmesinin süresi ve yasal bildirimlerin değerlendirilmesi önemlidir.
Kiracı Ev için Masraf Yapabilir mi ve Bu Masrafı Kiradan Kesebilir mi?
Kiracı yaptığı her masrafı doğrudan kiradan düşemez.
Esaslı yani kullanım için zorunlu giderlerin ev sahibi tarafından yapılmaması halinde kiracı kiradan düşme hakkına sahiptir.
Küçük bakım ve olağan kullanım giderleri genellikle kiracıya aittir. Zorunlu olmayan faydalı ve lüks masraflar konusunda taraflar arasında anlaşma olmadığı takdirde durumun niteliği ve içtihatlar doğrultusunda bir avukattan destek alınmalıdır.
Beylikdüzü’nde kiracı tarafından yapılan masrafların kira bedelinden düşülüp düşülemeyeceği konusunda Beylikdüzü kira avukatı tarafından kira sözleşmesinin ve yapılan harcamaların değerlendirilmesi önemlidir.
Sonuç
Kira hukukunda hem sözleşmenin detayları ve hem arabuluculuk süreci gibi dava öncesi aşamalar ve hem de ihtarname ile dava süreçleri aşamalarında gerek kiracı ve gerekse kiraya veren bakımından çok önemli hak ve yükümlülükler söz konusudur.
Kanun ve içtihatlar belli olsa da her somut olayın özelliği farklı olduğundan doğru değerlendirme ve detay analizi çok önemlidir.
Beylikdüzü’nde kira uyuşmazlığı, tahliye davası, kira borcu, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye veya kira sözleşmesinden kaynaklanan başka bir hukuki sorun yaşıyorsanız, somut olayınızın bir Beylikdüzü kira avukatı tarafından değerlendirilmesi önemlidir.