Taşınmaz, çoğu aile için en değerli varlıktır; bu nedenle tapu, paylı mülkiyet veya imar kaynaklı bir uyuşmazlık hem ekonomik hem duygusal açıdan ağır sonuçlar doğurabilir. Av. Bengü Kökten Hukuk ve Danışmanlık; Beylikdüzü, Esenyurt, Büyükçekmece ve Çatalca’daki taşınmazlara ilişkin dava ve danışmanlık süreçlerini yürütür. Alım satım öncesinde yapılan tapu ve imar incelemesi de bu çalışmanın önemli bir parçasıdır.
Hangi konularda destek verilir?
- Tapu iptal ve tescil davası
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
- Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Yıkım ve ruhsat iptali davaları
- Önalım (şufa) hakkı davaları
- Alım satım öncesi tapu ve imar incelemesi
Tapu iptal ve tescil davası
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda, kaydın düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılır. Muvazaalı (danışıklı) satışlar, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, hile veya zorlama ile yapılan devirler, satış vaadi sözleşmesine rağmen devrin yapılmaması ve miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırması bu davanın tipik örnekleridir.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu kesin yetki kuralıdır. Dava açılırken, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilmesi çoğu zaman belirleyici önemdedir.
Ortaklığın giderilmesi
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlar taşınmazın kullanımı ya da satışı konusunda anlaşamıyorsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme, mümkünse taşınmazı aynen bölerek paylaştırır; aynen taksim mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paylar oranında dağıtılır.
1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk aşaması, paydaşların satış yerine kendi aralarında devir ya da paylaşım üzerinde anlaşmaları için de bir fırsattır.
El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
Taşınmazınız başkası tarafından izinsiz kullanılıyorsa, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davasıyla haksız kullanıma son verilmesi istenebilir. Haksız kullanım nedeniyle mahrum kalınan gelir için ise ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Ecrimisil, kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir; paydaşlar arasındaki taleplerde ise önceden yapılmış bir intifadan men koşulu aranabilir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
Ortak alanların kullanımı, aidat ve ortak gider borçları, projeye aykırı yapılar, yönetim kurulu kararları ve kat malikleri arasındaki komşuluk sorunları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilir. Bu uyuşmazlıklarda da 1 Eylül 2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşmeler kural olarak tescil talebine dayanak olamaz. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise müteahhidin temerrüdü, eksik veya ayıplı iş, bağımsız bölümlerin devri ve sözleşmenin feshi gibi konular sıkça uyuşmazlık konusu olur.
Alım satım öncesi inceleme
Pek çok gayrimenkul uyuşmazlığı, alım öncesinde yeterli araştırma yapılmamasından kaynaklanır. Alım öncesinde şu kontrollerin yapılması önerilir:
- Tapu kaydındaki haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, kira ve önalım şerhleri
- Paydaş sayısı ve payların dağılımı (hisseli tapularda)
- Belediyeden alınacak imar durumu belgesi
- Yapı ruhsatı, iskân ve projeye uygunluk
- Tarım arazisi, orman veya koruma alanı sınırlamaları
Hisseli tapu alırken dikkat edilmesi gerekenleri hisseli tapu rehberinde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Çatalca’daki taşınmazlar
Çatalca’da arazilerin önemli bir bölümü hisseli tapu ile el değiştirir; tarım arazisi, orman alanı ve içme suyu havzası koruma alanı sınırlamaları da sık görülür. Çatalca’ya özgü gayrimenkul konuları için Çatalca gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu kesin yetki kuralıdır; taraflar başka bir yer mahkemesini yetkilendiremez.
Ortaklığın giderilmesi davası için diğer paydaşların onayı gerekir mi?
Hayır. Her paydaş tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ancak dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.
Hisseli tapu satılabilir mi?
Paylı mülkiyette paydaş kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan satabilir. Bu durumda diğer paydaşların kanundaki süreler içinde önalım hakkını kullanma imkânı bulunur.
Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?
Ecrimisil talebi kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için ileri sürülebilir.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin makaleler aşağıda yer alıyor. Dosyanız için görüşme talep edebilirsiniz.