Çatalca, İstanbul’un en geniş arazi stokuna sahip ilçelerinden biridir. Tarım arazileri, orman sınırları, içme suyu havzası koruma alanları ve yaygın hisseli mülkiyet, ilçedeki gayrimenkul uyuşmazlıklarına kendine özgü bir nitelik kazandırır. Av. Bengü Kökten Hukuk ve Danışmanlık’ın Çatalca ofisi, Çatalca Adliyesi’ne yakın Adliye Sokak’tadır.
Çatalca’da sık karşılaşılan konular
- Hisseli arazi alım satımı
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Tapu iptal ve tescil davası
- Satış vaadine dayalı tescil
- Kamulaştırma ve bedel artırım davaları
- Kadastro tespitine itiraz
- El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
- Kira ve tahliye uyuşmazlıkları
Hisseli arazi alırken
Çatalca’da arazilerin önemli bir bölümü hisseli tapu ile el değiştirir. Hisseli tapu uygun fiyatla arsa sahibi olmanın bir yolu gibi görünse de, paydaş sayısının fazlalığı ileride ortak karar almayı zorlaştırır. Alım öncesinde tapu kaydındaki şerhler, paydaşların sayısı, imar durumu ve tarım arazisi sınırlamaları mutlaka kontrol edilmelidir. İmar planı dışındaki tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında asgari parsel büyüklüğü ve hisselendirme sınırlamaları bulunur.
Hisseli arazi alım satımında dikkat edilmesi gerekenleri hisseli tapu rehberinde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
“İleride imara açılacak” beyanları
İmar planı dışında kalan veya koruma alanındaki bir arazinin ileride imara açılacağına ilişkin sözlü beyanlar hukuki bir güvence oluşturmaz. Arazinin imar durumu, belediyeden alınacak imar durumu belgesiyle netleşir. Satış bedelinin bu tür beyanlara dayanması hâlinde, sözleşmenin yazılı içeriği ve satıcının taahhütleri ayrıca önem kazanır.
Ortaklığın giderilmesi
Miras yoluyla elbirliği mülkiyetine geçen ya da çok sayıda paydaşı olan arazilerde ortaklığın giderilmesi sık başvurulan bir yoldur. Mahkeme, mümkünse araziyi aynen bölerek paylaştırır; tarım arazilerinde bölünme sınırlamaları nedeniyle çoğu zaman satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. 1 Eylül 2023’ten bu yana bu davalarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Kamulaştırma
Çatalca’da yol, altyapı ve kamu projeleri nedeniyle kamulaştırma işlemleriyle sık karşılaşılır. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında taşınmazın niteliği, emsal satışlar ve bilirkişi raporları belirleyicidir. Kamulaştırmasız el atma hâllerinde ise malik, bedel veya el atmanın önlenmesi talebiyle dava açabilir.
Çatalca’daki davalar hangi mahkemede görülür?
Çatalca sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin ayni hak davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olan Çatalca Adliyesi’nde görülür. Bu kesin yetki kuralıdır. Arabuluculuk başvuruları da kural olarak Çatalca Adliyesi arabuluculuk bürosuna yapılır.
Sık sorulan sorular
Hisseli arazide kendi payımı satabilir miyim?
Paylı mülkiyette paydaş kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan satabilir. Diğer paydaşlar ise kanundaki süreler içinde önalım hakkını kullanabilir.
Tarım arazisinde hisse satışı neden engellenebiliyor?
İmar planı dışındaki tarım arazilerinde arazinin bölünmesini önlemeye yönelik yasal sınırlamalar bulunduğu için, bazı pay satışlarında tapu müdürlüğü işlem öncesinde ilgili kurumun görüşünü isteyebilir.
Kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir mi?
İdarenin teklif ettiği bedel üzerinde anlaşma sağlanamazsa, bedel mahkemece bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Belirlenen bedelin taşınmazın değerini yansıtmadığı düşünülüyorsa itiraz ve kanun yolları açıktır.
Beylikdüzü ve çevresindeki taşınmazlar için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz. Çatalca ofisinde görüşme için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.